Yeni bir eve taşınıyorsunuz ya da mülkünüzü kiraya veriyorsunuz. İlk heyecan geçtikten sonra karşınıza çıkan en önemli soru: Kira sözleşmesi nasıl hazırlanır? Bu belge, hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını koruyacak yasal bir güvence. Yanlış hazırlanmış bir sözleşme, ileride ciddi sorunlara yol açabilir. Bu rehberde, profesyonel bir kira sözleşmesini nasıl hazırlayacağınızı adım adım öğreneceksiniz.
Kira Sözleşmesi Neden Bu Kadar Önemli?
Birkaç yıl önce bir arkadaşım, sözlü anlaşmayla daire kiralamıştı. İlk altı ay her şey yolunda gitti. Ancak ev sahibi aniden kira bedlini %50 artırmak istedi. Yazılı bir sözleşme olmadığı için arkadaşımın elinde hiçbir yasal dayanak yoktu. Sonuçta hem maddi kayıp yaşadı hem de taşınmak zorunda kaldı.
Kira sözleşmesi, tarafların hak ve yükümlülüklerini net bir şekilde belirler. Kira bedeli, ödeme tarihleri, taşınmazın kullanım şartları, tarafların sorumlulukları gibi kritik konuları yazılı hale getirir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmelerinin yazılı olması zorunlu değildir, ancak bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinin noter onaylı olması gerekir.
Kira Sözleşmesi Hazırlamadan Önce Bilinmesi Gerekenler
Sözleşme hazırlamaya başlamadan önce birkaç temel konuyu netleştirmeniz gerekiyor:
Sözleşme türünü belirleyin. Konut mu, işyeri mi, yoksa tatil amaçlı kısa süreli kiralama mı? Her birinin farklı yasal gereksinimleri var.
Süreyi belirleyin. Belirsiz süreli mi, belirli süreli mi? Türk Borçlar Kanunu’na göre, konut ve çatılı işyeri kiraları için asgari süre bir yıldır.
Tarafların kimlik bilgilerini toplayın. TC kimlik numaraları, adresler, iletişim bilgileri eksiksiz olmalı.
Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Temel Bilgiler
Profesyonel bir kira sözleşmesi şu unsurları mutlaka içermelidir:
Tarafların kimlik bilgileri: Kiraya veren ve kiracının tam adı, TC kimlik numarası, adresi ve iletişim bilgileri.
Kiralanan taşınmazın detaylı tanımı: Adresi, kat, daire numarası, metrekare, oda sayısı, varsa eklentiler (balkon, garaj, depo).
Kira bedeli ve ödeme şartları: Aylık kira tutarı, ödeme günü, ödeme yöntemi, gecikme faizi gibi detaylar.
Kira süresi: Başlangıç ve bitiş tarihleri açıkça belirtilmeli.
Depozito tutarı: Genellikle bir veya iki aylık kira bedeli kadar.
Aidat ve fatura sorumlulukları: Elektrik, su, doğalgaz, aidat gibi giderlerin kimin tarafından ödeneceği.
Taşınmazın kullanım amacı: Konut, işyeri, depo vb.
Bakım ve onarım sorumlulukları: Küçük onarımlar kiracıya, büyük onarımlar ev sahibine ait olabilir.
Adım Adım Kira Sözleşmesi Hazırlama
1. Adım: Şablon Seçimi
Sıfırdan yazmak yerine, profesyonel bir kira sözleşmesi şablonu kullanmak hem zaman kazandırır hem de yasal açıdan eksikliklerin önüne geçer. DocOrb gibi platformlardan hazır şablonlar indirebilir ve kendi durumunuza göre özelleştirebilirsiniz.
2. Adım: Taşınmaz Bilgilerini Girin
Kiralanan yerin adresini, tapu bilgilerini, metrekaresini ve özelliklerini detaylı yazın. Mobilyalı mı, değil mi? Beyaz eşyalar dahil mi? Bu detaylar ileride anlaşmazlık çıkmasını önler.
3. Adım: Kira Bedeli ve Artış Oranını Belirleyin
Kira bedelini net bir şekilde yazın. Türkiye’de genellikle TÜİK tarafından açıklanan yıllık ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) artış oranı uygulanır. Ancak bu konuda taraflar başka bir oran konusunda anlaşabilir. Artış oranını ve hangi tarihte geçerli olacağını mutlaka belirtin.
4. Adım: Ödeme Detaylarını Açıklayın
Kiranın her ayın kaçında, hangi banka hesabına veya hangi yöntemle ödeneceğini yazın. Gecikme durumunda ne olacağını da ekleyin. Örneğin: “Kira bedeli her ayın 5’inde, ev sahibinin şu IBAN numarasına yatırılacaktır. 10 günden fazla gecikme durumunda günlük %0,1 gecikme faizi uygulanır.”
5. Adım: Depozito ve İade Şartları
Depozito ne kadar, ne zaman iade edilecek, hangi durumlarda kesinti yapılabilir? Bu konular açıkça yazılmalı. “Sözleşme sonunda taşınmaz hasar görmemiş ve temiz teslim edildiğinde, depozito 15 gün içinde iade edilir” gibi net ifadeler kullanın.
6. Adım: Fesih ve Tahliye Şartları
Sözleşmenin nasıl ve hangi şartlarda feshedilebileceğini belirtin. Örneğin, kiracı taşınmak isterse kaç ay önceden haber vermeli? Ev sahibi hangi durumlarda tahliye isteyebilir?
7. Adım: İmza ve Noter Onayı
Tüm taraflar sözleşmeyi imzalamalı. Bir yıldan uzun süreli konut kiralarında notere gitmek zorunlu. Noter masrafları genellikle yarı yarıya paylaşılır, ancak taraflar başka türlü anlaşabilir.
Sık Yapılan Hatalar ve Nasıl Önlenir?
Belirsiz ifadeler kullanmak: “Yakında”, “en kısa sürede” gibi muğlak terimler yerine net tarihler verin.
Sözlü anlaşmalara güvenmek: “Sonra hallederiz” dediğiniz her şey, ileride sorun olabilir. Her şeyi yazılı hale getirin.
Depozito konusunda netleşmemek: Depozito, son ayın kirası değildir. Bu ayrımı sözleşmede açıkça belirtin.
Aidat ve fatura sorumluluklarını atlama: “Ortak giderler” denince ne kastedildiği belirsiz kalabilir. Her kalemi tek tek yazın.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi mutlaka noterde mi yapılmalı?
Bir yıldan kısa süreli kiralamalarda zorunlu değil, ancak bir yıldan uzun konut ve işyeri kiralarında noter onayı şart.
Kira artışı nasıl yapılır?
Kanunda belirlenen oranlar (genellikle ÜFE) dışında artış yapılamaz. Artış, ancak sözleşmede belirtilen tarihte geçerli olur.
Erken taşınmak istersem ne olur?
Sözleşmede erken fesih şartları yazılı değilse, kalan süre için kira ödemek zorunda kalabilirsiniz.
Depozito ne zaman iade edilir?
Yasal olarak, taşınmaz teslim edildikten sonra makul bir süre içinde. Genellikle 15-30 gün arası.
Son Kontrol: Sözleşmeyi İmzalamadan Önce
Sözleşmeyi imzalamadan önce her iki taraf da metni dikkatlice okumalı. Anlamadığınız bir madde varsa, mutlaka soru sorun. Gerekirse bir hukuk uzmanına gösterin. Unutmayın, imzaladıktan sonra “bilmiyordum” demeniz bir işe yaramaz.
Kira sözleşmesi, sadece yasal bir zorunluluk değil, aynı zamanda güven ve şeffaflığın temelidir. Doğru hazırlanmış bir sözleşme, hem kiracının hem de ev sahibinin huzurunu sağlar. DocOrb üzerinden hazır şablonları kullanarak, profesyonel bir sözleşmeyi dakikalar içinde hazırlayabilir ve her iki taraf için de güvenli bir kiralama süreci başlatabilirsiniz.